中国农村集体土地与国有土地平等入市即将实现破冰开局

2月6日，国务院总理李克强召开常务会议，审议通过了提请省人大授权在农地制度改革试点地区暂时调整实施相关法律规定的决定草案。 草案提出，允许符合条件的农村集体经营性建设用地使用权存量转让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同等基础、同权同价。 至此，我国农村集体农地与国有农地平等入市，正式实现破冰开局。 而且专家认为，由于只是试点，短期内不存在在农村农田上大规模建设房地产、酒店、厂房的可能性农村建设用地与国有土地同权同价，对整个房地产市场影响有限，而集体农田上已建的小产权房短期内仍属违法。 。

中国小产权房的出路已露出曙光。

“小产权房仍然违法，试点地区农村土地上建的房子应该出售。” 中国社科大学农村发展研究所研究员、宏观部副主任李国祥在谈及农村农地改革方向时表示。

2月6日，国务院总理李克强召开常务会议，审议通过了提请省人大授权在农地制度改革试点地区暂时调整实施相关法律规定的决定草案。 草案提出，允许符合条件的农村集体经营性建设用地使用权存量转让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同等基础、同权同价。

至此，我国农村集体农地与国有农地平等入市，正式实现破冰开局。

根据现行农地管理法，我国实行农地社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。 全民所有，即国家所有的耕地所有权由国务院代表国家行使，即国有。

该法规定，除兴办乡镇企业、修建居民住房外，任何单位和个人建设需要使用农用地的，必须依法申请使用国有农用地。 也就是说，想要建设商品房出售，需要将农村集体土地变更为国有土地，然后才能开始房地产开发。

否则，在农村集体土地上建设的商品房属于小产权，按照现行法律是违法的。 同样，在集体农田上建设工业厂房或餐馆等项目也是非法的。

不过农村建设用地与国有土地同权同价，农地管理法修改实施后，未来试点集体土地上可以建设商品房、宾馆、工厂、学校等。 但这仍然只是一个试验。

交通建设银行金融研究中心夏丹认为，由于只允许存量农田和商品性建设用地入市，这意味着农村耕地市场化仍存在限制，短期影响较大。房地产市场上的作用有限。

农民将受益

上述草案还提出下放宅基地审批权。 现有建设用地的使用由乡镇批准，新增建设用地的使用由市级批准。 根据经济发展水平、人均收入等，合理确定补偿标准，妥善安排被征地农民的住房和社会保障。

李国祥告诉记者，这一变化意味着，原来的耕地管理法通常只允许国有耕地入市，这一点将发生改变。 农民从中获得的收益会减少，“但具体农民的耕地收益最终还是要按照各地新出台的政策来确定”。

现行农地管理法规定：“任何单位和个人建设需要使用耕地的，必须依法申请使用国有耕地；耕地或者建设乡（镇）村公共设施和公共设施。依法批准使用农户集体所有耕地的福利事业”。

这就是过去城市房地产开发的根本原因，通常需要从农村集体农田转为城市国有农田，最后挂牌国有农田。 这也促使地方政府获得巨额耕地收入，而农民利润却很低。

根据现行耕地管理法，耕地被征收后，农民只需获得耕地补偿费和安置补助费，但耕地补偿费和安置补助费的总和不得超过耕地被征收前五年的平均值。 年产量的三十倍。 而且，一亩耕地种粮的总收入只有1000多元，是3万元的30倍，而3万元连一个农村村民的生活费都不够。

中原地产分析师张大伟认为，最好还是实行新的补偿措施。 由于过去是直接给予现金补偿，这可能会导致钱很快被消耗掉。 不过，这点钱还不够在城里买一套房子。 之后，将根据农用地的用途和位置、经济发展水平、人均收入等合理确定补偿标准，妥善安排被征地农民的住房和社会保障，“农民可以从教育入手”。有了社会保障之后，农民素质才能提高，从而更好地实现城镇化。”

部分农村土地使用权将挂牌

不过，虽然未来部分农村集体建设用地可以挂牌上市，但实际进展可能不会太快。

2月1日公布的中央一号文件《关于加强改革创新推进农业现代化的若干意见》指出，去年要逐步推进农村农地制度改革试点。 在确保农地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，农村农地制度改革将审慎有序按照中央统一部署稳步推进。

据悉，农村耕地征用、集体建设用地入市、宅基地制度改革将分类开展。 制定缩小征地范围的措施。 构建国家、集体、个人相结合的农田增值收益分配机制，合理增加个体收益。 建立合理、规范、多方位的被征地农民保障机制。

赋予符合规划和用途管制的农村集体建设用地出让、租赁、入股功能，建立健全市场交易规则和服务监管机制。

据悉，《意见》还提出，依法保护农民宅基地权益，改变农民住房用地取得方式，探索农民住房保障新机制。 加大对试点工作的指导和监督力度，努力实现封闭运行、风险可控。 在试点、总结、创建中，产生可复制、可推广的改革成果。

交通建设银行金融研究中心夏丹认为，农村集体建设用地存量有多少，目前还无法说清楚。 从目前新政的走向来看，未来农村耕地挂牌仍存在限制，大规模农村耕地挂牌肯定不会发生。

有专家还强调，2月6日国务院常务会议批准报请省人大常委会授权在试点中临时调整农地管理法、城市房地产管理法有关规定范围由全国人民代表大会授权。 试点经营性农用地已上市，但试点仍仅在部分地区进行。

此前，国土资源部部长、国家农地督查姜大明提出了农村农地改革的设想。 下一步将坚持循序渐进的原则，按照程序、步骤审慎稳妥地开展，鼓励试点地区。 结合实际，大胆探索。

李国祥觉得，试点地区建的一些房子是可以出售的，包括商品房。 而且，集体农田上修建的小产权房的合法性还存在困难。 这需要未来通过寻找设计方案来解决。 但宅基地建设权下放后，城镇居民短期内似乎无法获得宅基地用于建房。

“宅基地流转可能只能在集体内部进行，集体如何划分，是村还是组，以及在外落户的公民是否算在内，都需要研究一个问题。”一切都应该研究。” 他说。

目前，各地将宅基地转租给城镇居民建房的现象十分普遍。 比如，上海宋庄作家村，大量房屋转租给作家建房，而由于法律不允许，不少作家建的房屋被认定为违法，签订的相关协议是也无效。

此外，北方大量农村集体土地被出租而非征用，用于工业用地开发。 至于小产权房，更是随处可见。 例如，上海的小产权住房，即集体农田上建造的住房，约占城镇住房总量的一半，全市一半人口居住在小产权住房中。 但根据现行法律，此类房屋的转让属于违法行为。

但中原地产张大伟认为，全省城镇居民房地产需求基本饱和，部分农村集体农田入市建房对整个房地产市场影响不大。 相反，可以增加农民的收入，从而可以刺激农民消费能力的提高，从而促进房地产市场。 （21世纪经济报道 定军 陈海印）