房主未经其允许于2001年将房屋作价3.5万元

“合同法案例”有效处理农村房屋买卖合同无效

原告与妻子吴某于1988年在*村*组建了150平方米的房屋，吴某于1999年去世。现原告发现，被告倪某于2001年未经本人同意，以3.5万元的价格将该房屋出售给被告王某。 而且，王某是安徽人农村房屋买卖合同无效，不具备在南京集体土地上购买房屋的资格。 。 请求法院宣告两被告签订的房屋买卖协议无效，并判令王某返还房产。

被告人王某某辩称：

倪某某出售房屋时已与家人达成协议，原告知道房款已支付给倪某某。 现被告人王某某已在该房屋居住多年。 原告的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。

被告人倪某辩称：

当我未经原告同意将父母的房子卖给王某某时，我请求法院依法作出判决。

【法院判决】：

涉案房屋的村镇房屋所有权证上，产权人为吴某。 吴氏去世后，继承及财产分割并未进行，房屋一直被倪氏占据。 倪某以自己的名义将房屋出售给王某时，有证据表明原告倪某对此知情，但在交易过程中并未提出任何疑问。 除倪某、倪某外，吴某无其他法定继承人。

诉争房屋的土地使用权属于集体所有。 王某某有外省户口。 王某某、倪某某签订的协议违反了土地管理法的有关规定，买卖协议应无效。

但基于倪某已交付房屋多年的事实，原告倪某未提出任何异议，且王某也在此居住多年，出售是双方的真实意思表示。 为保障交易安全和维护诚实信用原则，减少当事人损失，诉讼房屋不再适宜退还。 根据合同法第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：

1、确认王某某、倪某某签订的房屋买卖协议无效；

2、驳回原告倪某要求被告王某返还房屋的请求。

吴彦波律师提醒：买卖房屋是一个家庭日常生活中的大事，应引起足够重视，谨慎处理。 否则农村房屋买卖合同无效，后患无穷。 第一，不存在产权纠纷； 第二，房子的质量要了解清楚； 并且， 合同必须由所有权利人签署； 其他诸如户籍是否空缺、违约责任是否有明确约定等事项也不能马虎。 尤其是国家法律的特殊规定，更要谨慎。 例如，本案当事人集体土地上的房屋。

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