村民卖农村住宅法院判决买卖合同无效原房主需返还

□楚天都市报吉木报记者 孙婷婷 通讯员 张本立

武汉市民李先生向黄陂区村民购买了一套农村房屋并居住两年多后，原房主的女儿表示反对，并状告李先生返还房屋。不具备购买房屋的资格。 李先生提起诉讼，要求原房主及其家人赔偿损失。 积木新闻记者了解到，武汉市中级人民法院二审裁定，双方的买卖合同无效，原业主须返还货款农村房屋买卖合同无效，并赔偿李先生经济损失14.6万余元。

村民对出售农村房屋感到后悔，法院判决买卖合同无效。

张女士在黄陂区的一个村庄拥有一套房子。 该房屋的建筑许可证登记在张女士丈夫的名下。 丈夫去世后，张女士将房子交给了儿子王先生。 张女士给王先生一份委托书。 根据委托书，王先生拥有该房屋的全权处置权。 可以签订房屋买卖合同、收取房屋款、办理交接等相关事宜，并办理房屋处置过程中产生的一切费用。 王先生在代理权限内签署的所有相关文件均由张女士承担，张女士承认由此产生的一切合法权利和义务均由张女士享有并承担。

2016年12月，王先生将房子卖给了李先生。 根据协议，该房屋转让价为14.5万元，并分期付款。 房屋交付时已支付全部款项。 协议还约定了证书申请等事项。 涉案房屋村支部书记、证明人在协议上签字，协议上加盖涉案房屋村委会公章。 随后，王先生向李先生分别收取了4.5万元和10万元的房款，共计14.5万元。 随后，王先生将房子交给了李先生。

李先生在这里住了两年多了。 2019年8月，张女士的女儿王女士将李先生告上法庭，要求解除房屋买卖合同。 王女士表示，这套房子她也有自己的一份，买卖都需要她的同意。 她对之前的买卖并不知情。 另外，李先生不是本村村民，无权购买该房屋，故双方签订的买卖合同无效。

一审法院认为，李某、王某签订的《房屋转让协议》中转让的房屋为农村宅基地房屋。 根据有关法律、法规的规定，禁止将农村宅基地使用权转让给集体经济组织成员以外的人。 李先生不是涉案房屋集体经济组织成员，无权购买该房屋。 双方签订的《房屋转让协议》违反法律强制性规定，无效。

卖方要求买方赔偿信赖利益，并责令卖方赔偿损失。

李先生很不满意。 今年3月，他将张女士、王先生告上法庭，要求对方退还货款及装修、家具安装费用共计30万元。

黄陂区法院受理此案。 法院经审理认为，确认合同无效后，应当返还因合同而取得的财产。 若无法退货或无需退货，应予以折扣补偿。 有过错的一方应当赔偿对方由此造成的损失。 双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 王先生与李先生签订的《房屋转让协议》被确认无效后农村房屋买卖合同无效，双方应根据各自的过错程度承担相应的责任。

王先生作为卖家，在出售房屋时，清楚地知道所出售的房屋和宅基地属于中国法律禁止转让的范围。 其后主张合同无效，应承担合同无效的主要责任。 李先生作为一名城镇居民，通过广泛的宣传教育，理应知道其所购买的房屋是法律禁止的，因此应承担次要责任。

因此，张女士、王先生应归还李先生购买的14.5万元。 经评估，该房屋现有及新增部分市场价值29万余元，原房屋市场价值15万余元，升值部分金额为9715元。 经计算，张女士需要赔偿李先生14万多元。

最终，法院判决张女士、王先生返还李先生购买货款14.5万元，并赔偿损失14万余元。

李先生对判决不服，今年5月，二审法院维持了原判。

法官陈述

买卖农村房屋有风险

主管法官告诉记者，根据我国现行法律法规，城镇居民不能在农村购买住房。 一旦发生纠纷，买家需自行承担相应风险。 根据相关规定，城镇居民可以在农村地区租房。 农村居民宅基地不得随意出售。 宅基地买卖合同违反《土地管理》和《农村宅基地管理法》的有关规定，属于无效合同。 卖方还应当承担相应的赔偿责任。